中古屋

出自房屋百科

目錄 1 辨識中古屋瑕疵的方法有哪些 2 消費者在中古屋交屋過程中應注意哪些事項 3 購買成屋有哪些價格優勢可以掌握 4 高齡中古屋研判訣竅為何 5 售屋者非屋主怎麼辦 6 購買十年以上的中古屋應注意哪些問題 7 購買成屋如何避免糾紛 8 購買成屋時如何免於被哄抬價錢

辨識中古屋瑕疵的方法有哪些

• 1.看屋時注意被掩蓋處。

• 2.留意壁紙或牆壁是否有水漬的痕跡。

• 3.海砂屋、輻射屋可透過檢測單位測出。

• 4.衛浴及廚房設備不可輕忽。

• 5.一切產權以查驗正本為憑。

消費者在中古屋交屋過程中應注意哪些事項

一般認為驗收手續完成，代表買方接受賣方交屋之屋況即為其接收不動產的開始，所以當交屋時若有明顯可茲辨識之瑕疵，買方如因為不在意且未及時向賣方反應，一旦交屋後，此項保固責任就可能因該瑕疵不在建商保固範圍或保固年限，而必須自費整理了。唯若驗收過程曾向賣方（建設公司或前任屋主）具體反應，賣方就有責任將房屋完整無損地交付給買方。

在成屋交易方面，最讓買方或仲介公司頭痛的，莫過於房屋漏水問題。由於漏水問題及工程可大可小，若未實際居住使用的話，賣方可利用牆面粉刷、貼壁紙等手法遮掩一時，買方只有在真正遷入使用一段時間、或大雨臨盆後才會發現問題，這時，購屋人面臨的是如何維護本身權益。

依據相關法令規定，房屋完成交易後半年內，購屋人可申請向上一任屋主要求負責維修，至於實際維修及費用負擔則有賴雙方之談判協議內容而定了。

購買成屋有哪些價格優勢可以掌握

一般仲介交易，大多採取將五年屋齡的房子每坪單價為同一區段預售屋房價的九成價左右訂價，並隨其屋齡增加、屋況良好與否、該區域屬遷出人口或遷入人口居多等性質而有所增減。

購買成屋的優勢大致包括：

• 1.單價、總價較預售屋實惠。

• 2.可立即使用。

• 3.房地產飆漲時，成屋漲價反應較慢。

• 4.可事先瞭解產品及附近居住環境、居住份子等。

高齡中古屋研判訣竅為何

• 1.外觀。外觀設計呆板單調，正面建材採馬賽克或洗石子，而側、背面則仍為最基本的水泥粉光。

• 2.大門。一般均使用單扇木門。

• 3.陽台。寬度多半只有一公尺，地面使用紅鋼磚，牆壁為水泥粉光。

• 4.地板。最常見為磨石子、磨石子地磚、塑膠地磚或舒美地毯。

• 5.廚房。地板舖八角形紅鋼磚，牆壁為白色磁磚僅貼半截，流理台及爐台為砌磚貼馬賽克。

• 6.浴廁。地板舖馬賽克、牆壁白色磁磚僅貼半截，而水龍頭開關亦有使電鍍塑膠製品，有時熱水器還安裝在浴室內，而熱水管僅採用白鐵管。

• 7.門窗。採用木質門或本色（銀白色）鋁門窗，並且沒有附加氣窗及紗窗，外側部份可能還留有嚴重氧化所形成的鏽斑。

• 8.隔間。採用木板或三夾板，隔音效果極差。

• 9.樑柱。較為粗大，且位置不當，往往大樑橫過客廳或臥室。

• 10.門檻。最常見者為磨石子或貼馬賽克。

• 11.踢腳板。採用水泥粉光或磨石子。

• 12.牆壁及天花板。如有油漆變色、斑點或剝落現象，可能是滲水或漏水的徵兆。

• 13.電氣設備。採用雜牌電氣設備，電源開關數量不足，設置位置也不妥當。

• 14.排水系統。往往因排水系統阻塞而於屋外後側另闢排水管道，水壓明顯不足。

• 15.斜角補齊。

售屋者非屋主怎麼辦

屋主即是所有權人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物並排除他人之干涉；消費者可掌握具體的方法，即是請銷售人出據土地所有權狀及建築物所有權狀、身份證，所有權狀上登記所有權人是否為本人。

至於委託他人銷售，又可細分為二：一為委託其他第三人（自然人）銷售（俗稱跑單），二為委託房屋仲介公司（法人）銷售；在不動產交易習慣上，委託他人出賣不動產，或委託他人代理簽訂不動產買賣契約者，依民法第五三四條規定，應有「特別之授權」，且現階段仲介實務受委託人皆習慣與屋主簽訂「不動產專任委託書」，故消費者可要求代理人出據屋主之「授權書」或「委託書」以資證明有合理之代理關係。

建議消費者（買受人）於簽訂不動產買賣合約之際，甚至於付訂金之時，必須確認售屋人之身份證件與房地產權資料。若收訂金之人或簽約之出賣人並非不動產的所有權人，則必須請其提出所有權人特別授權之「授權書」或「委託書」及所有權人之印鑑證明。

購買十年以上的中古屋應注意哪些問題

久的房子可能會有水管生銹或屋頂、外牆龜裂滲水問題，購屋人可藉由實地勘查房屋狀況及向左鄰右舍探聽消息得到概略輪廓。由於早期房屋的熱水管多半為白鐵管，再經十幾、二十年的使用，可能會有污垢，部份水電專家有時會建議乾脆將其換為不銹鋼明管，唯此種做法的先決條件是獨棟洋房或得經過上、下樓層住戶同意方能進行。

比較讓一般人望而生畏的問題是屋頂或牆壁龜裂滲水，這種情形在一些潮濕地區更為明顯，屋頂或牆壁滲水將可能產生「壁癌」，嚴重者甚至會有屋頂漏水、異臭等情況。

由於房屋漏水問題可大可小，輕者上防水處理油漆即可，嚴重者可能要進行大翻修。因此，當消費者購買屋齡較舊的中古屋時，千萬不要有「白吃午餐」的想法，仍應仔細勘察房屋的室內及室外維護保養，免得因小失大。

購買成屋如何避免糾紛

• 1.確認賣方出售人身份，若非所有權人應要求其出具授權書。

• 2.事先做好產權調查工作。

• 3.賣方債信調查。

• 4.確定所購房屋是否有承買資格限制。

• 5.合約書中加註：A.房屋重大瑕疵等解約條款之約定，B.無租賃切結。

• 6.向賣方索取車位、頂樓使用等相關證明書據。

• 7.當地成交行情資料收集。

• 8.房屋現場察看。

• 9.尋找中立、形象好的代書或仲介公司，甚至有銀行出具保證書的仲介公司買房子。

購買成屋時如何免於被哄抬價錢

在此提供三種方法做為判斷價格是否合理的參考：

• 1.仲介公司估價。

• 2.蒐集附近的成交行情。

• 3.經驗比較法。

一般來說可依照附近新推出的現成個案予以折扣抵算—新完成的成屋或餘屋以九折估算，十年左右的房屋約以七折計算，概算後可得參考價格，以為雙方協議時的價格依據。