售屋過程可能產生的問題

預售屋指尚未建造完成而以將來完成之建物為交易標的，基本上，預售屋之買賣，係屬一種權利之買賣，這種買賣與一般建物買賣相同，均可自由為之，不須經過建商同意，更與展售中心拆除無關，所以林智玲是可以賣的。

但部分預售案建商會在契約中載明不可更換契約之買方（俗稱不可換約之預售契約），此時就得等到建商辦完交屋後，才可以辦理交屋過戶程序，不過買賣契約還是可以先簽，因為兩者不相抵觸。

屋主自行售屋卻拿不到屋款的新聞經常發生，要避免問題產生，最好和建築經理公司洽談辦理履約保證，由建經公司居中經收價款，才能保障屋主權益。國內仲介公司號稱保障交易安全，也是因為有履約保證，如果是透過仲介公司成交，則仲介公司會吸收履保費用；若自己成交，就必須自行負擔建經公司費用。

屋主因為各種因素無法親自委託售屋或是簽署買賣契約，法律上有代理制度可以完成。屋主須委託友人處理賣屋事宜，若屋主人在國內，就必須出具一般授權書，載明授權人、授權事宜及授權對象，並準備授權人及被授權人身分證明文件、房屋權狀影本等資料以供核對，再由被授權人以代理人身分用屋主名義進行委託銷售等程序。

如果買賣成立，要進行簽立買賣契約程序，就必須另外出具屋主之印鑑證明、房屋權狀正本等資料。

如果屋主在大陸地區，授權書必須一式五份，先經大陸地區公證處公證，再送到台灣海基會辦理文書驗證程序，才算完成整個授權程序。

違建係指未經合法建築程序申請之建物，雖係違建，在法律上仍有所有權，也是可以自由買賣的。

因為是違建，隨時會有拆除風險，但只要明確告知買方將來的拆除風險，之後則由買方承受。

孫叔叔的房子雖然被提報拆除，但不一定立刻執行，只要明白告知買方，就不會有問題；若故意隱瞞，就可能產生詐欺問題。

頂加違建部分訂價，實務上會以建造成本為基礎，再加上使用權利價值，例如：建造成本是50萬元，每坪可使用利益為2萬元，若25坪，則頂加處就有100萬元價值（以上只是參考值，還是得依個案估算頂加價值）。

借屋裝修是實務上常見的做法，以減少買方日後因裝潢而無法使用之時間成本。

在法律上，房屋交屋前，即便產權已移轉，但使用利益仍然是屋主的，要裝修就得經過屋主同意，而且最好簽立「借屋裝修同意書」，清楚載明權利、義務，像施工時間、買方不可逕行入住等，以免糾紛產生，並保障屋主權益。