5大購屋狀況

出自房屋百科

Q1.

最近傳出多起房地產詐賣案，缺乏購屋經驗的首購族如何在購屋時破解假屋主的面具，避免受騙上當？法律上有任何條文能保障受害者嗎？

A：

房地產詐騙有許多型態，缺乏經驗的首購族，最好要聘請有經驗的代書為其把關，或者透過知名的仲介公司購屋，因為仲介公司對於委售案件，會進行產權調查及履約保證，而且相關經驗豐富，使得購屋風險降低；若因為仲介公司在把關上產生的疏失，買方也可向仲介公司請求賠償。至於保障受害者的法律條文上，例如詐欺罪、侵權行為等規定權利受損之人都可以援引向法院提出訴訟，以懲治不法之徒。

Q2.

建商倒閉事件時有所聞，如何維護自身權益？若建商真的倒閉了，該找尋何種途徑解決？法律真的能保護權益受損的人嗎

A：

推完一個建案後就結束營業的建商，即俗稱的「一案公司」，因為沒有過往信用資料及口碑可供查詢，購屋前最好謹慎判斷。

建商風評是長期累積的，若無法判斷其成立時間，可上經濟部商業司網站查詢其公司登記資料，或要求提供過去推案資料，再自行上網瀏覽查詢。

另外，許多建商為了保證自己的誠信，也會將土地先信託給銀行，對消費者有更多保障。

萬一真的不幸遇到建商倒閉，建議先冷靜以對，聯合其他受害者組成自救會，向建商打團體訴訟或向消保官申訴。若建商因為財務狀況不佳而倒閉，通常土地或建物都會有銀行的高額抵押存在，就算告贏建商，也無法獲償。總歸一句話，「慎選建商」才是成功購屋的先決要件。

Q3.

賣方的房屋原先為出租他人使用，若過戶之後，租方執意不肯搬離，新屋主該如何是好？是否能依照法律條文強制驅離？

A：

若買賣的房屋之前已有人承租，如果承租人有實際在屋內使用，且租約未超過五年，此時承租人的權利不會因為房屋買賣而受影響。也就是說，新的買方仍必須租給房客，直到租期屆滿或雙方契約終止才行，這就是「買賣不破租賃」。若是超過五年的租約，則必須經過公證，才會有此效力。所以，除非房客有違約或欠繳租金致契約被解除，否則新屋主是不可以要求房客搬遷。因此，要買有人承租之房屋前，得先考慮先前的租賃契約。

Q4.

購買中古屋最怕遇上海砂屋、凶宅等問題成屋，若賣方刻意隱瞞實情，買方付了訂金或交屋後才發現問題，買方可以反悔，或要求退回訂金嗎？可以索取額外理賠嗎？是否也有時間上的限制呢？

A：

依據民法規定，如果屋主簽約時都有據實告知，則無論何種瑕疵，屋主都不必負責；但如果不是買方明知之瑕疵，且瑕疵是在交屋前就已存在者，不論屋主是否知情，屋主都必須負責，這就是所謂的「無過失責任」。

在買賣過程中，故意隱瞞屋況瑕疵者，民法有相關的懲罰性規定，例如：買方不必因遲延檢查通知而喪失解除權，也不受到通知後六個月內須行使權利之限制；至於買方是否可以要求解約，則必須視瑕疵狀況而定。

如果瑕疵輕微，仍不可以主張解約，但可以請求減少價金，且買方如果因此受到損害，還可以另外要求賠償。像屋主故意隱匿漏水屋況，買方裝潢後開始漏水，則除了漏水所減少的價值減損得請求賠償以外，買方因裝潢所產生的損失，可以一併請求賠償。

如果屋主故意隱匿瑕疵，因標的物之價值會有減損問題，所以刑事上可能還會構成詐欺罪，是必須坐牢的。若有房屋出售，而屋況有瑕疵，最好據實以告，實務上可以由買方自行修繕，但必須將減損價值反映在售價上，不過還是建議等修繕好後再出售，否則反而增加後續處理的時間與成本。

Q5.

買賣交易以誠信為貴，但若賣方收了買方的自備款卻遲不交屋，買方該如何是好？為避免這種交易糾紛出現，買方應該如何事前預防，才能達到買屋零風險？

A：

賣方收錢後卻反悔，此時得依買方態度而定，若買方堅決繼續履約，而房子卻還未過戶時，可以先向法院聲請假扣押，防止屋主過戶給第三人，然後再向法院提出訴訟，請求屋主履約；勝訴確認後，即可直接向地政事務所申請辦理過戶。

若買方不堅持繼續履約，則視契約如何約定，以定其賠償金額。若雙方沒有共識，還是得由法官判決，或者交由各鄉鎮區公所的調解委員會協調。

屋主悔賣狀況中，最怕屋主收了錢卻避不見面，目前各仲介公司的履約保證制度即可防止這類情況發生。

履約保證制度在屋主未點交前，買方的錢都是在專戶內保管，就算屋主悔賣，買方也不會「錢屋兩失」。